Galpones, locales y oficinas: como se valua por renta
Una vivienda se compara con otras viviendas. Un activo comercial se calcula por lo que puede producir. Es un cambio de metodo completo, y aplicar la logica residencial a un galpon lleva a errores caros.
El metodo: valuacion por renta
El punto de partida es la renta que el inmueble puede generar en su mejor uso posible, no en el uso que tiene hoy. A partir de ese ingreso anual esperado y de la tasa de capitalizacion que el mercado pide para ese tipo de activo y esa zona, se llega al valor.
Traducido: un galpon vacio no vale menos por estar vacio. Vale segun lo que podria alquilarse, descontando el tiempo y el costo de ponerlo en condiciones.
Lo que define el valor de un galpon o deposito
Altura libre. Determina si se puede operar con estanterias en altura. Es la primera pregunta de cualquier operador logistico.
Capacidad de carga del piso. Define que se puede almacenar y que maquinaria puede circular.
Accesos para camiones. Radio de giro, dársena, altura de porton, posibilidad de maniobra.
Potencia electrica disponible. Limita la actividad industrial posible.
Zonificacion y habilitacion. Que rubros estan permitidos ahi.
Cercania a accesos. En el corredor Panamericana, la distancia real a la autopista pesa mas que la direccion.
Lo que define el valor de un local
Frente y visibilidad. Metros de vidriera y exposicion.
Transito peatonal y vehicular en la cuadra, en horarios reales.
Rubros permitidos por zonificacion, que puede excluir gastronomia o actividades con ruido.
Habilitacion vigente y si es transferible.
Instalaciones: electricidad, agua, salida de humos, banos reglamentarios.
Lo que define el valor de una oficina
Superficie util contra superficie total, cantidad de cocheras, servicios del edificio, expensas y flexibilidad de la planta para distintas distribuciones.
Lo que se verifica siempre antes de operar
Habilitacion, zonificacion, situacion catastral, planos aprobados y deudas. En comercial e industrial un problema de habilitacion no es un detalle administrativo: puede impedir la actividad que motivo la compra.
Los honorarios y el circuito
En operaciones comerciales e industriales los honorarios son 5 % + IVA por lado, y la operacion suele involucrar IVA segun la condicion fiscal de las partes. El circuito completo esta en comercializacion de galpones y depositos y en locales y oficinas.
Por que no sirve el indice residencial
Los indices de precios por metro cuadrado que se publican todos los meses miden departamentos y casas. No dicen nada sobre un galpon en Panamericana ni sobre un local a la calle: esos activos responden a la actividad economica del corredor, no al ciclo residencial. La lectura del mercado residencial esta en mercado inmobiliario en Zona Norte.
Preguntas frecuentes
Como se valua un galpon o deposito?
Por renta esperada en su mejor uso posible, capitalizada a la tasa que el mercado pide para ese tipo de activo y esa zona. No por comparables residenciales.
Que variables definen el valor de un galpon?
Altura libre, capacidad de carga del piso, accesos para camiones, potencia electrica disponible, zonificacion y distancia real a los accesos.
Que hay que verificar antes de comprar un local?
Rubros permitidos por zonificacion, habilitacion vigente y si es transferible, instalaciones reglamentarias y transito real de la cuadra en distintos horarios.
Un galpon vacio vale menos?
No por estar vacio. Vale segun la renta que podria generar, descontando el tiempo y el costo de ponerlo en condiciones.
Cuales son los honorarios en operaciones comerciales?
5 % + IVA por lado. La operacion ademas puede involucrar IVA segun la condicion fiscal de las partes.
Actualizado a septiembre de 2026.
