Costos e impuestos al comprar y vender una propiedad
La pregunta que más frena una operación no es cuánto vale la propiedad, sino cuánto queda al final. Entre honorarios, sellos, impuestos y gastos de escritura, la diferencia entre el precio acordado y el dinero que entra o sale puede ser de varios miles de dólares. Acá está el detalle de quién paga qué en la Provincia de Buenos Aires, sin letra chica.
Qué paga el vendedor
Sobre el precio de venta, el vendedor afronta los honorarios de la inmobiliaria, que en REMAX 202 son del 5 % + IVA y se pactan por escrito antes de publicar. A eso se suma su mitad del impuesto de sellos y los certificados de libre deuda —Impuesto Inmobiliario de ARBA y tasas municipales—. La venta ocasional de una propiedad por una persona ya no paga ITI (derogado en julio de 2024) ni impuesto cedular a la ganancia (eliminado en 2026): solo quedan alcanzados quienes venden inmuebles de forma habitual. Ninguno de estos costos se paga por adelantado: se descuentan en la escritura.
Antes de definir el precio conviene saber contra qué se compara. Ahí empieza tasar tu propiedad en Zona Norte
Qué paga el comprador
El comprador afronta los honorarios del escribano, que rondan entre el 1 % y el 2 % del valor de escrituración según la complejidad de la operación, su mitad del impuesto de sellos, los aportes notariales y los gastos de estudio de títulos e informes de dominio e inhibición. Si además contrata representación propia, en REMAX 202 son 4 % + IVA, y a cambio tiene a alguien que negocia por él y no por el vendedor: así funciona la representación del comprador
El impuesto de sellos y cuándo no se paga
En la Provincia de Buenos Aires el impuesto de sellos grava la escritura de compraventa y se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo pacto en contrario. Existe una exención para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuando el valor no supera el tope que fija anualmente la Ley Impositiva provincial. El tope se actualiza todos los años, así que el dato hay que confirmarlo con el escribano al momento de la operación y no con una cifra leída meses antes.
Cuándo el crédito hipotecario cambia la cuenta
Si el comprador financia, aparecen costos que no existen en una operación de contado: la tasación que hace el banco con su propio tasador, los gastos administrativos de otorgamiento, el seguro de vida y el seguro de incendio, y la constitución de la hipoteca en la misma escritura, que suma sellos y honorarios notariales adicionales. Conviene tener eso presupuestado desde el principio, no en la semana de la firma: acá está el detalle de comprar con crédito hipotecario
Costos en operaciones comerciales e industriales
En galpones, depósitos, locales y oficinas el esquema cambia. Los honorarios son de 5 % + IVA por lado, la operación suele involucrar IVA según la condición fiscal de las partes, y hay que verificar habilitaciones y zonificación antes de avanzar. El circuito completo está en comercialización de galpones y depósitos
El error que más caro sale
No es equivocarse en un porcentaje: es descubrir los costos tarde. Un vendedor que calculó su próxima compra sobre el precio bruto se encuentra con menos dinero del que esperaba justo cuando ya firmó el boleto. Un comprador que no presupuestó la escritura llega corto a la firma y pone en riesgo la reserva. Los dos casos se evitan con una cuenta hecha al principio.
Hay más errores del mismo tipo en los errores más caros al vender una propiedad
Quién paga qué en una compraventa
En la práctica el reparto es bastante estable. El vendedor pone los honorarios de la inmobiliaria, su mitad del impuesto de sellos y los certificados de libre deuda que pide el escribano: Impuesto Inmobiliario de ARBA, tasas municipales y, cuando la propiedad está en propiedad horizontal o en un barrio cerrado, expensas. Si hay hipoteca vigente, también corre por su cuenta la cancelación y el levantamiento del gravamen.
El comprador pone los honorarios del escribano, su mitad de sellos, los aportes notariales y los gastos de escrituración: estudio de títulos, informe de dominio, informe de inhibiciones y certificados registrales. Si además compra con crédito, se suman la tasación del banco y los gastos de constitución de la hipoteca. Los porcentajes puntuales dependen del escribano y del municipio, pero el orden de magnitud no se mueve tanto.
Nada de esto se paga por adelantado: casi todo se descuenta o se abona en la escritura. Lo que sí conviene es tener la cuenta hecha antes de aceptar una oferta, porque el margen de negociación se define ahí. Rubro por rubro, el detalle del lado del comprador está en la cuenta completa de gastos de escrituración del comprador.
El impuesto de sellos en provincia de Buenos Aires
El sellos es un impuesto provincial que grava el acto: la escritura de compraventa y, cuando existe, el boleto. La base imponible es el precio de la operación o la valuación fiscal, según cuál sea mayor, así que declarar un precio bajo no cambia la cuenta. La alícuota y los topes los fija cada año la Ley Impositiva provincial, así que el porcentaje exacto hay que confirmarlo con el escribano al momento de la operación.
Lo paga mitad y mitad comprador y vendedor, salvo pacto en contrario, y se retiene en la escritura: el escribano actúa como agente de recaudación y lo ingresa a ARBA. Cuando la operación se firma primero por boleto, el sellado del boleto se computa a cuenta del de la escritura, así que no se paga dos veces.
La exención de vivienda única y de ocupación permanente sigue existiendo, con un tope que se actualiza todos los años. Conviene pedirle el cálculo al escribano con la valuación fiscal a la vista, antes de firmar la reserva. El detalle, con los casos en los que no corresponde pagar, está en el impuesto de sellos en provincia de Buenos Aires.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una propiedad?
En REMAX 202 los honorarios de venta residencial son 5 % + IVA sobre el precio de venta y se pactan por escrito antes de publicar. En operaciones comerciales e industriales son 5 % + IVA por lado.
¿Quién paga el impuesto de sellos?
En la Provincia de Buenos Aires se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa. Existe una exención para vivienda única y de ocupación permanente por debajo del tope que fija cada año la Ley Impositiva provincial.
¿Cuánto cobra el escribano?
Entre el 1 % y el 2 % del valor de escrituración según la complejidad, más aportes notariales y los gastos de los informes de dominio e inhibición. Lo paga el comprador, que además elige al escribano.
¿Hay que pagar algo por adelantado para poner una propiedad en venta?
No. Los honorarios se cobran al concretarse la operación y se descuentan en la escritura. La publicación y la producción de la propiedad no tienen costo inicial para el propietario.
¿Qué costos aparecen si el comprador usa crédito hipotecario?
La tasación del banco, los gastos de otorgamiento, el seguro de vida y el de incendio, y la constitución de la hipoteca, que suma sellos y honorarios notariales adicionales.
Seguí leyendo
Cómo vender tu propiedad, paso a paso
Cómo está el mercado en Zona Norte
Deudas que se heredan al comprar
Crédito hipotecario y su efecto sobre los precios