Alquileres en GBA Norte 2026: Don Torcuato lidera las subas con un 66,8% en un año — qué significa si sos propietario, inquilino o inversor
Actualizado: 11 sept
Los alquileres en GBA Norte aumentaron 26,3% en los últimos 12 meses, por debajo de la inflación del 33,5%: en términos reales, bajaron 7,2%. Pero Don Torcuato fue la gran excepción: los alquileres de departamentos de dos ambientes subieron 66,8% en un año, la mayor suba de toda la Zona Norte del Gran Buenos Aires, y el barrio se ubica además tercero en rentabilidad para inversores con un 8,53% bruto anual. Esos son los datos centrales del último informe de Zonaprop con valores de junio de 2026, publicados por La Nación este 21 de julio. En esta nota los desarmamos uno por uno: cuánto cuesta alquilar hoy en GBA Norte, por qué los precios "bajan" aunque los inquilinos paguen más, qué pasa en Don Torcuato y Tigre, cómo se compara con la Ciudad de Buenos Aires y qué significa todo esto según seas propietario, inquilino o inversor en Zona Norte.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en GBA Norte en julio de 2026?
Según el Index de Zonaprop con datos de junio de 2026 (citado por La Nación, 21/07/2026), el precio medio de un departamento de dos ambientes en GBA Norte se ubica en $800.743 por mes, tras un aumento del 1,8% en junio. Un tres ambientes promedia $1.123.226 mensuales. Con estos valores, GBA Norte sigue siendo la zona más cara para alquilar de todo el Gran Buenos Aires.
Dentro de la zona, la dispersión es enorme. Los barrios más caros para alquilar un dos ambientes son Vicente López ($984.009), Olivos ($982.271) y La Lucila ($950.749) — el corredor ribereño de siempre. En el otro extremo, José C. Paz ($567.646 en promedio, con el Centro en $503.500), Billinghurst ($550.800) y Del Viso ($567.646) son las opciones más accesibles. En el medio quedan valores como Nordelta ($843.975), Don Torcuato ($837.266), Villa Martelli ($789.366) y Villa Rosa ($703.858).
La foto es clara: entre el barrio más caro y el más barato de GBA Norte hay casi un 100% de diferencia por el mismo tipo de unidad. La ubicación sigue siendo, lejos, la variable que más pesa.
La paradoja de 2026: los alquileres suben en pesos, pero bajan en términos reales
Acá está el dato que más confunde y que vale la pena explicar bien. En el primer semestre de 2026, los alquileres publicados en GBA Norte subieron 11,3%. La inflación del mismo período fue 16,8%. Resultado: una caída real del 5,5% en seis meses. Si se mira el año completo, la brecha se agranda: los alquileres aumentaron 26,3% interanual contra una inflación acumulada del 33,5% — una caída real del 7,2%, según el mismo informe de Zonaprop citado por La Nación.
¿Significa que un inquilino paga menos que hace un año? No. Paga más pesos que hace doce meses. Lo que cambió es la relación entre el alquiler y el resto de los precios de la economía: el alquiler promedio corrió por detrás de la inflación, y por eso "pesa" un poco menos en un presupuesto que se actualizó al ritmo general de los precios. Para el propietario, la lectura es la inversa: su renta en términos reales se achicó, aunque el número nominal del contrato haya subido.
Este comportamiento es consistente con lo que pasó desde la derogación de la Ley de Alquileres a comienzos de 2024: primero un salto brusco de oferta y de precios nominales, después una normalización gradual, y ahora una etapa de moderación donde los aumentos promedio tienden a converger con la inflación — algunos meses por arriba, otros por abajo.
Don Torcuato, la gran excepción: +66,8% en un año
Mientras el promedio de GBA Norte perdía contra la inflación, dos localidades rompieron el molde de manera notable. Don Torcuato registró la mayor suba interanual de alquileres de toda la Zona Norte: 66,8%, con el dos ambientes promedio en $837.266. Le siguió Dique Luján, en el partido de Tigre, con +62,8% ($717.300). En esas dos localidades, los alquileres subieron al doble del ritmo de la inflación (33,5%). El tercer lugar quedó muy lejos: Villa Lynch, con +37%.
¿Por qué Don Torcuato? El informe no atribuye causas, así que corresponde ser prudentes con la interpretación. Lo que sí se puede decir desde el conocimiento del territorio es que Don Torcuato venía ofreciendo valores de alquiler sensiblemente más bajos que el corredor Vicente López–Olivos–La Lucila, con buena conectividad (Panamericana, tren, cercanía a los centros de empleo de Zona Norte) y una oferta que no crece al ritmo de la demanda. Cuando un barrio "barato" y bien ubicado queda rezagado en precio, tarde o temprano el mercado lo corrige — y eso parece estar pasando. Aun después de semejante suba, el dos ambientes en Don Torcuato ($837.266) sigue costando menos que en Vicente López ($984.009) u Olivos ($982.271).
Para quienes vivimos y trabajamos el mercado de Don Torcuato y Tigre todos los días, como el equipo de REMAX 202, este dato confirma algo que se percibía en la operación diaria: cada propiedad que sale en alquiler a un precio bien calibrado se ocupa rápido, y la demanda por la zona no afloja.
¿Y la rentabilidad? Don Torcuato, tercero en el podio de GBA Norte
El mismo informe trae otro dato clave para inversores: la relación entre lo que rinde un alquiler y lo que cuesta comprar la propiedad. La rentabilidad bruta promedio de GBA Norte se ubica en 6,12% anual, lo que equivale a unos 16,3 años de alquiler para repagar la inversión de compra.
Pero el promedio, de nuevo, esconde diferencias enormes entre barrios. El ranking de mayor retorno bruto anual en GBA Norte quedó así: José C. Paz Centro (9,1%), José C. Paz Oeste (8,6%), Don Torcuato (8,53%), San Andrés (8,5%) y Villa Lynch (8,4%). En la otra punta, los de menor rendimiento son La Lucila (4,2%), Rincón de Milberg (4,2%), Nordelta (4,4%), Victoria (4,57%) y Del Viso (4,59%).
El caso Nordelta merece un párrafo aparte, porque sorprende a más de un inversor. Está entre las cinco zonas más caras para comprar de la Zona Norte — el valor de venta promedia US$3.173 por m² — y sus alquileres son altos ($843.975 el dos ambientes). Y sin embargo, su rentabilidad bruta del 4,4% es menos de la mitad que la de José C. Paz Centro. La explicación es aritmética: el costo de entrada es tan alto que comprime el retorno proporcional, por más que el alquiler en pesos sea de los más altos del mercado. Comprar caro para alquilar caro no siempre es buen negocio; comprar bien para alquilar a precio de mercado, casi siempre lo es.
Don Torcuato, en cambio, combina las dos puntas de la ecuación como pocos barrios de la Zona Norte: alquileres que subieron más que en ningún otro lado (+66,8%) y un costo de compra todavía accesible en términos relativos, lo que arroja ese 8,53% bruto anual que lo pone tercero en el ranking. Para el inversor que busca renta en Zona Norte, es difícil encontrar hoy una combinación más atractiva respaldada por datos publicados.
¿Cómo se compara GBA Norte con la Ciudad de Buenos Aires?
Para completar el panorama del AMBA, vale mirar del otro lado de la General Paz. Según el mismo Index de Zonaprop con datos de junio de 2026, esta vez citado por Infobae (02/07/2026), el alquiler medio de un dos ambientes en CABA se ubica en $860.106 por mes — apenas 7,4% más caro que el promedio de GBA Norte. En el semestre, los alquileres porteños subieron 15,7% contra una inflación del 17,1%, y la variación interanual fue de 31,3%, la menor en doce meses desde noviembre de 2019. Es decir: en CABA también los alquileres corren por detrás de la inflación, aunque por menos margen que en GBA Norte.
Dentro de la Ciudad, Puerto Madero sigue primero ($1.260.640 el dos ambientes), seguido por Núñez ($980.640) y Palermo ($956.700); el más económico es Lugano ($658.410). El Corredor Norte porteño — el que linda con nuestra Zona Norte — promedia $927.173, el más caro de la Ciudad.
Dos observaciones interesantes de esta comparación. Primero: los barrios caros de GBA Norte (Vicente López, Olivos, La Lucila) ya alquilan a valores de Núñez o Palermo — la frontera de precios entre CABA norte y GBA Norte prácticamente se borró. Segundo: la rentabilidad bruta promedio de CABA es del 5,89% anual (unos 17 años para repagar la compra), por debajo del 6,12% de GBA Norte. Para el inversor de renta, el conurbano norte rinde en promedio más que la Ciudad — y barrios puntuales como Don Torcuato rinden mucho más.
Un dato más de contexto porteño que aplica a todo el AMBA: la oferta de departamentos en alquiler sigue creciendo (+3,5% en junio) y ya multiplica por 3,4 el mínimo histórico de febrero de 2023, según el mismo informe. Más oferta disponible es parte de lo que explica que los precios promedio se moderen.
Qué significa todo esto si sos propietario en Zona Norte
Si tenés una propiedad en alquiler — o vacía — en Don Torcuato, Tigre o alrededores, los datos dejan dos mensajes. El primero: tu renta promedio probablemente perdió contra la inflación en el último año, salvo que estés justamente en las localidades que más ajustaron. El segundo: el mercado está activo, con demanda firme y precios que se corrigen rápido donde había atraso, así que el costo de tener una propiedad mal tasada — o directamente vacía — es más alto que nunca.
La decisión entre alquilar, vender o reposicionar una propiedad en este contexto no debería tomarse con el promedio general del GBA: se toma con datos finos del barrio, la tipología y el estado de la unidad. Eso es exactamente lo que hace un análisis comparativo de mercado bien hecho: comparar tu propiedad contra lo que efectivamente se está publicando y cerrando hoy en tu zona, no contra un índice general. En REMAX 202 esos análisis los respaldan los corredores públicos matriculados responsables de la oficina, Claudia Schaer (CMCPSI 7093) y Javier Del Pos (CUCICBA 9341), profesionales matriculados que firman cada evaluación. Si estás evaluando qué hacer con tu propiedad en Zona Norte, podés empezar por acá: vendé o alquilá tu propiedad con REMAX 202.
Qué significa si sos inquilino
Para el inquilino, la moderación de los promedios es una buena noticia con matices. En términos generales, los aumentos de los nuevos contratos y las publicaciones corren hoy por debajo de la inflación, lo que da algo más de previsibilidad que en 2024. Pero si buscás específicamente en Don Torcuato o Dique Luján, vas a encontrar valores muy distintos de los del año pasado, y conviene ajustar expectativas: la ventaja de precio de esas localidades respecto del corredor ribereño se achicó, aunque no desapareció. La recomendación práctica: ampliar el radio de búsqueda — la diferencia entre barrios vecinos puede superar los $200.000 mensuales por unidades comparables — y moverse rápido cuando aparece una unidad bien ubicada a precio de mercado, porque la demanda en Zona Norte sigue firme.
Qué significa si sos inversor
Los números de rentabilidad de este informe son de los más útiles que publicó Zonaprop en el año, porque desarman un mito: que invertir en los barrios "premium" garantiza el mejor negocio de renta. Los datos muestran lo contrario — La Lucila, Nordelta y Rincón de Milberg rinden entre 4,2% y 4,4% bruto anual, mientras que barrios de entrada más accesible como José C. Paz, Don Torcuato o San Andrés superan el 8,5%.
Ojo: rentabilidad bruta no es lo único que importa. Un análisis de inversión serio pondera también la vacancia esperable, el perfil de inquilino, los costos de mantenimiento, la liquidez de reventa y el potencial de apreciación del capital — variables donde los barrios consolidados suelen defenderse mejor. Pero como primera foto, el mensaje es potente: hoy la Zona Norte "media" — con Don Torcuato como caso testigo, sumando la mayor suba de alquileres y el tercer mejor retorno — ofrece una ecuación de renta que ni CABA ni los barrios premium del corredor ribereño pueden igualar.
¿Y hacia adelante? Tres cosas para mirar en el segundo semestre
Ningún informe serio predice precios, y esta nota no va a ser la excepción: lo que sigue no son pronósticos sino las tres variables que conviene seguir de cerca durante el resto de 2026, porque son las que van a definir hacia dónde se mueve el mercado de alquileres de la Zona Norte.
La primera es la relación entre alquileres e inflación. Si la inflación sigue desacelerando y los alquileres mantienen el ritmo actual de ajuste, la brecha real podría achicarse en los próximos meses; si los alquileres siguen corriendo 5 a 7 puntos por detrás, la caída real acumulada empezará a hacer menos atractiva la renta tradicional para algunos propietarios, y eso históricamente termina moviendo oferta desde el alquiler hacia la venta o hacia el alquiler temporario.
La segunda es la evolución de la oferta. El stock de departamentos publicados en alquiler viene creciendo de forma sostenida desde la derogación de la Ley de Alquileres — en CABA ya multiplica por 3,4 el mínimo de febrero de 2023, según Zonaprop. Más oferta significa más competencia entre propietarios y menos margen para pedir por encima del mercado. En ese escenario, la propiedad que se destaca — por estado, por precio bien calibrado, por buena comercialización — se alquila; la que se publica "a ver qué pasa" queda meses esperando.
La tercera, específica de nuestra zona, es si Don Torcuato y Dique Luján consolidan sus nuevos niveles de precio o si la corrección fue por única vez. Una suba del 66,8% en un año no se repite indefinidamente; lo esperable es que, tras el reacomodamiento, esas localidades vuelvan a moverse al ritmo general del mercado, pero desde un piso más alto. Para propietarios de la zona, eso significa que el momento de revisar el precio de su alquiler — o el valor de venta de su propiedad, que suele acompañar la mejora de la renta — es ahora, no dentro de un año.
El valor de decidir con datos — y con alguien que conoce el territorio
Todos los números de esta nota salen de informes públicos de Zonaprop citados por La Nación e Infobae, con datos de junio de 2026. Son promedios de oferta publicada: útiles para entender tendencias, insuficientes para decidir sobre una propiedad concreta. Entre el promedio del barrio y tu unidad puntual median el estado, el piso, la orientación, las expensas, la cochera y una docena de variables más que solo se ponderan bien conociendo la operación diaria de la zona.
Ese es el trabajo cotidiano de los agentes de la red REMAX en Don Torcuato y Tigre: gente que emprende su propio negocio inmobiliario sobre un territorio que conoce, con el respaldo de procesos probados y de una oficina que opera en la zona. Si este mercado en movimiento te genera preguntas — cuánto vale hoy tu propiedad, si conviene alquilarla o venderla, dónde comprar para renta — contactá al equipo de REMAX 202 y pedí un análisis comparativo de mercado de tu propiedad, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en GBA Norte en 2026? En promedio, $800.743 por mes según Zonaprop (datos de junio de 2026, citados por La Nación). Un tres ambientes promedia $1.123.226. Los extremos: Vicente López $984.009 y José C. Paz Centro $503.500.
¿Cuál fue el barrio de Zona Norte donde más subieron los alquileres? Don Torcuato, con una suba interanual del 66,8% — el doble de la inflación del período (33,5%). Segundo quedó Dique Luján (Tigre), con +62,8%.
¿Los alquileres están subiendo o bajando en términos reales? En promedio, bajando: en GBA Norte subieron 26,3% interanual contra una inflación del 33,5%, una caída real del 7,2%. En pesos, los inquilinos pagan más que hace un año; en términos reales, el alquiler promedio pesa menos.
¿Dónde conviene invertir para renta en GBA Norte? Por rentabilidad bruta anual, los datos de Zonaprop ubican primero a José C. Paz Centro (9,1%), seguido de José C. Paz Oeste (8,6%) y Don Torcuato (8,53%). Los barrios premium rinden menos: Nordelta 4,4%, La Lucila 4,2%. La rentabilidad bruta es solo una variable — conviene complementarla con un análisis comparativo de mercado de la zona puntual.
¿Es más caro alquilar en CABA o en GBA Norte? En promedio, CABA es apenas más cara: $860.106 contra $800.743 el dos ambientes. Pero los barrios top de GBA Norte (Vicente López, Olivos) ya igualan valores de Núñez o Palermo.
Fuentes: La Nación (21/07/2026) https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-en-zona-norte-por-que-los-precios-bajaron-un-72-en-el-ultimo-ano-pese-a-que-los-nid21072026/ — Infobae (02/07/2026) https://www.infobae.com/economia/2026/07/02/cuanto-cuesta-alquilar-un-dos-ambientes-en-cada-barrio-de-caba-y-que-zonas-subieron-mas-en-el-ultimo-ano/ — ambos con datos del Index Zonaprop, junio 2026.
