Comprar para alquilar: cuanto rinde y en cuanto se recupera
Actualizado: 5 sept
La pregunta correcta no es cuanto cuesta la propiedad sino cuanto tarda en devolver lo invertido. Y ahi el ranking se da vuelta: las zonas mas caras suelen ser las que peor rinden.
Como se calcula
La rentabilidad bruta anual es el alquiler de doce meses dividido por el precio de compra, expresado en porcentaje. Una propiedad de 100.000 dolares que se alquila por 500 dolares mensuales rinde 6.000 anuales, es decir un 6 % bruto.
El inverso de ese numero son los anos de recupero: al 6 %, unos 16 anos y medio para recuperar la inversion solo con alquileres.
Es bruto porque no descuenta expensas a cargo del propietario, impuesto inmobiliario, periodos sin inquilino, comision de administracion ni mantenimiento. La rentabilidad neta real siempre es menor, y el factor que mas la erosiona es la vacancia.
Cuanto rinde cada zona hoy
Segun el Index de Zonaprop de julio de 2026, GBA Norte es la zona con la rentabilidad promedio mas baja de las tres del conurbano, con 5,96 %. GBA Oeste ronda el 6,84 % anual, con un periodo de recupero de 14,6 anos.
Pero el promedio esconde lo importante. Dentro de GBA Norte hay puntos que se despegan con fuerza: Jose C. Paz Centro encabeza con 8,6 % anual, seguido por Don Torcuato con 8,4 % y San Andres con 8,3 %.
El patron se repite en los tres casos: son lugares con precios de compra bastante mas bajos que el promedio zonal, con alquileres tambien mas moderados pero no en la misma proporcion. La rentabilidad alta no viene del alquiler caro; viene de la propiedad barata.
En el otro extremo, los barrios premium rinden menos y compensan con demanda constante, menor vacancia y mejor liquidez a la hora de vender.
El cambio impositivo de 2026
Es el dato que mas mejora la ecuacion y todavia no circulo lo suficiente. La Ley 27.802 eximio del Impuesto a las Ganancias a los alquileres de inmuebles con destino casa habitacion obtenidos por personas humanas, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.
Combinado con la exencion del impuesto cedular sobre la venta, el resultado es que una persona que compra para alquilar como vivienda queda hoy sin carga de Ganancias ni por la renta mensual ni por la eventual ganancia al vender. El detalle esta en costos e impuestos al escriturar.
Que mirar antes de comprar para renta
La vacancia esperada de la zona, que pesa mas que medio punto de rentabilidad.
Las expensas, sobre todo en barrios cerrados, donde pueden comerse una parte importante del alquiler.
La liquidez de salida: cuanto tarda en venderse ese tipo de propiedad en esa zona.
El tipo de inquilino que atrae el producto, que define la estabilidad del flujo.
Donde buscar
Si estas evaluando invertir en la zona, el punto de partida es el stock real y el precio al que se esta cerrando: eso se resuelve tasando contra operaciones reales. Y si preferis que alguien releve la oferta y negocie de tu lado, asi funciona la representacion del comprador.
Preguntas frecuentes
Como se calcula la rentabilidad de una propiedad?
Alquiler anual dividido por precio de compra, en porcentaje. Es rentabilidad bruta: no descuenta expensas, impuestos, vacancia ni mantenimiento.
Que zona rinde mas en el conurbano?
Segun datos de julio de 2026, GBA Oeste ronda el 6,84 % anual y GBA Norte promedia 5,96 %, la mas baja de las tres. Pero dentro de GBA Norte hay puntos que superan el 8 %.
Donde rinde mas dentro de Zona Norte?
Jose C. Paz Centro encabeza con 8,6 % anual bruto, seguido por Don Torcuato con 8,4 % y San Andres con 8,3 %, contra un promedio zonal de 5,96 %.
Se paga Ganancias por los alquileres?
Los alquileres de inmuebles con destino casa habitacion obtenidos por personas humanas quedaron exentos de Ganancias por la Ley 27.802, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.
Conviene comprar caro o barato para invertir?
Para maximizar rentabilidad, las propiedades de menor precio suelen rendir mas porque el alquiler no baja en la misma proporcion. Para minimizar vacancia y asegurar liquidez de salida, las zonas premium tienen ventaja.
Actualizado a septiembre de 2026. Datos del Index de Zonaprop de julio de 2026. Son valores de oferta publicada. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un contador.
