Costos e impuestos al escriturar en Provincia de Buenos Aires: quién paga qué en 2026
Actualizado: 21 sept
Vender o comprar una propiedad en la Provincia de Buenos Aires tiene una cuenta paralela al precio: honorarios, sellos, aportes notariales y certificados. La buena noticia para 2026 es que la carga impositiva nacional sobre la venta prácticamente desapareció. La mala es que el resto sigue ahí y se paga igual. Esta nota detalla quién paga qué, con el estado actualizado a septiembre de 2026.
Los tres momentos en que se paga algo
Una compraventa tiene tres instancias con costos distintos. La reserva no genera costos impositivos: es una oferta con dinero entregado. El boleto de compraventa puede generar sellos si se instrumenta con ciertas formalidades, algo que conviene consultar con el escribano antes de firmarlo. La escritura concentra casi todo: honorarios notariales, aportes, sellos y certificados.
El cambio grande: hoy el vendedor ocasional no paga impuesto nacional
Durante años hubo dos regímenes según la fecha de compra, y todavía circula información vieja al respecto. El estado actual es este:
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el ITI del 1,5 % sobre el precio de venta, quedó derogado el 8 de julio de 2024 por la Ley 27.743. Alcanzaba a los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018.
El Impuesto Cedular del 15 % sobre la ganancia, que gravaba los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018, quedó exento por la Ley 27.802, para las enajenaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2026.
En la práctica: si vendés tu casa o tu departamento de forma ocasional, no importa en qué año la compraste. Hoy no pagás impuesto nacional sobre esa venta.
Con una excepción que conviene tener clara. La exención alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas no habitualistas, es decir a quien vende de manera ocasional y no como actividad. Quien compra y vende propiedades como negocio, los desarrolladores y las sociedades siguen tributando Impuesto a las Ganancias con alícuotas del 5 % al 35 % según su ganancia neta. Ahí no hay exención.
La exención del cedular quedó además sujeta a reglamentación, que al momento de escribir esta nota todavía no fue dictada. El criterio general está definido por ley, pero el detalle operativo puede traer precisiones.
Qué paga el vendedor
Honorarios de la inmobiliaria
En REMAX 202 son 5 % + IVA sobre el precio de venta en operaciones residenciales, y 5 % + IVA por lado en operaciones comerciales e industriales. Se pactan por escrito antes de publicar y se cobran recién al concretarse la operación, descontados en la escritura. No hay costos iniciales ni gastos de publicación a cargo del propietario.
Antes de definir el precio conviene saber contra qué se compara: ahí empieza tasar tu propiedad en Zona Norte.
Su mitad del impuesto de sellos
En la Provincia de Buenos Aires la compraventa de inmuebles tributa sellos al 2 %, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor, es decir 1 % cada uno, salvo pacto en contrario. La base de cálculo es el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal del inmueble.
Certificados de libre deuda
Impuesto Inmobiliario de ARBA, tasas municipales y, en propiedad horizontal o barrio cerrado, el libre deuda de expensas. Son trámites de costo bajo pero con plazos: pedirlos tarde demora la escritura.
Qué paga el comprador
Honorarios del escribano
Entre 1 % y 2 % del valor de escrituración según la complejidad de la operación. El comprador elige al escribano, porque es quien asume el riesgo del título.
Su mitad del impuesto de sellos
El otro 1 %, salvo que se haya pactado otra distribución.
Aportes notariales y gastos de gestión
Aportes a la caja notarial, informes de dominio, informes de inhibición y el estudio de títulos.
Representación propia, si la contrata
En REMAX 202 son 4 % + IVA, y a cambio el comprador tiene a alguien que releva toda la oferta, analiza comparables y negocia de su lado: así funciona la representación del comprador.
La exención de sellos por vivienda única en Provincia no es lo que muchos creen
Existe, pero conviene entender cómo se mide. En la Provincia de Buenos Aires la exención de sellos para vivienda única, familiar y de ocupación permanente se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio de la operación, y solo aplica cuando la valuación fiscal básica no supera los $1.154.400 (Ley 15.558, Ley Impositiva 2026). Por encima de ese valor se paga el 2 % completo.
El resultado práctico es que la enorme mayoría de las compraventas bonaerenses termina pagando el 2 %. Es una diferencia importante con la Ciudad de Buenos Aires, donde la exención se mide sobre el precio y con topes mucho más altos.
Los valores se actualizan todos los años. Cualquier cifra leída en una nota vieja probablemente esté vencida: el dato hay que confirmarlo con el escribano al momento de la operación.
Si la propiedad está en la Ciudad de Buenos Aires: sellos al 3,5 %
Es la otra jurisdicción donde más operan quienes viven en Zona Norte, y la cuenta es distinta. Según la Ley 6.927 (Ley Impositiva 2026, vigente desde el 1 de enero de 2026), la alícuota general de sellos en la Ciudad es 3,5 % sobre el mayor valor entre el precio, la valuación fiscal y el Valor Inmobiliario de Referencia. Si la operación no supera los $226.100.000, la alícuota baja a 2,7 %.
Si además es vivienda única, familiar y de ocupación permanente, hasta ese mismo tope queda exenta al 100 %; por encima del tope tributa 3,5 % solo sobre el excedente. Y desde 2026 el préstamo hipotecario destinado a vivienda única tampoco paga sellos en la Ciudad. Es la diferencia práctica con la Provincia: en CABA la exención se mide sobre el precio y con tope alto; en PBA, sobre la valuación fiscal y con tope bajo.
Cuando hay crédito hipotecario, la cuenta cambia
El crédito agrega costos que no existen en una operación de contado: la tasación que el banco hace con su propio tasador, los gastos administrativos de otorgamiento, el seguro de vida, el seguro de incendio y la constitución de la hipoteca en la misma escritura, que suma sellos y honorarios notariales adicionales.
Además agrega tiempo, y agrega un riesgo propio: el tasador del banco puede no coincidir con el valor de mercado. Si tasa por debajo del precio acordado, la diferencia la pone el comprador de su bolsillo o la operación se cae. Los requisitos y el funcionamiento están en comprar con crédito hipotecario.
El crédito pesa menos que hace un año. En julio de 2026 se firmaron 12.177 escrituras de compraventa en la Provincia, de las cuales 1.450 fueron con hipoteca, un 33 % menos que en julio de 2025; en la Ciudad fueron 6.051 escrituras y 959 con hipoteca, un 31,2 % menos interanual (Colegios de Escribanos de PBA y CABA, agosto de 2026). Para el vendedor, menos operaciones financiadas es menos demanda que depende de la aprobación de un banco.
Un ejemplo con números: una casa en Don Torcuato
Una casa en Don Torcuato que se pacta en USD 100.000. Sellos en Provincia: 2 %, USD 2.000, que repartidos por mitades son USD 1.000 por parte. El vendedor suma los certificados, el estado parcelario si corresponde y su parte del estudio de títulos; el comprador, los honorarios del escribano, aportes notariales, informes y la inscripción. Nada de eso es sorpresa si se pide el detalle por escrito antes de la reserva.
El error que más caro sale
No es equivocarse en un porcentaje. Es descubrir los costos tarde.
Un vendedor que calculó su próxima compra sobre el precio bruto se encuentra con menos dinero del que esperaba justo cuando ya firmó el boleto y tiene plazos corriendo. Un comprador que no presupuestó la escritura llega corto a la firma y pone en riesgo la reserva que ya entregó.
Los dos casos se evitan con la misma decisión: hacer la cuenta completa antes de comprometerse. Hay más equivocaciones del mismo tipo en los errores más caros al vender una propiedad.
Y si estás evaluando venderla por tu cuenta para ahorrarte los honorarios, los números completos están en vender con inmobiliaria o por tu cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto nacional paga hoy el vendedor de una propiedad?
Ninguno, si vende de forma ocasional. El ITI fue derogado en julio de 2024 por la Ley 27.743 y el Impuesto Cedular del 15 % quedó exento por la Ley 27.802 para las ventas realizadas a partir del 1 de enero de 2026. Quienes se dedican a comprar y vender de forma habitual siguen tributando Ganancias del 5 % al 35 %.
¿Se sigue pagando el ITI al vender una propiedad?
No. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles quedó derogado el 8 de julio de 2024 por la Ley 27.743, con aplicación total e inmediata.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en Provincia de Buenos Aires?
El 2 % sobre el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal, dividido en partes iguales: 1 % el comprador y 1 % el vendedor, salvo pacto en contrario.
¿La exención de vivienda única me libra de pagar sellos en Provincia?
Casi nunca. En la Provincia la exención se mide sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio, y el tope es bajo, así que la mayoría de las operaciones termina pagando el 2 %. Confirmalo con tu escribano.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en la Ciudad de Buenos Aires?
3,5 % sobre el mayor valor entre precio, valuación fiscal y Valor Inmobiliario de Referencia. Si la operación no supera los $226.100.000, baja a 2,7 %, y si es vivienda única hasta ese tope queda exenta al 100 % (Ley 6.927, vigente desde el 1 de enero de 2026).
¿Cuánto cobra el escribano y quién lo elige?
Entre 1 % y 2 % del valor de escrituración según la complejidad, más aportes notariales y los informes de dominio e inhibición. Lo paga el comprador, que además es quien lo elige.
¿Hay que pagar algo por adelantado para poner una propiedad en venta?
No. Los honorarios se cobran al concretarse la operación y se descuentan en la escritura. Si querés empezar, dejanos tus datos y te contactamos, sin compromiso.
¿Hay que sacar el COTI para vender?
No. El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles quedó derogado el 23 de mayo de 2025 por la Resolución General 5697/2025 de ARCA, que abrogó el régimen creado en 2007. Ya no se exige para ninguna operación, sin importar el valor de la propiedad, y las escrituras se firman sin presentar ningún código previo.
Conviene saberlo porque todavía circulan guías y páginas de inmobiliarias que lo siguen pidiendo. Lo que no cambió es la obligación del escribano de verificar el origen de los fondos y cumplir con la normativa antilavado: eso sigue vigente y requiere documentación respaldatoria.
¿Qué es el estado parcelario y quién lo paga?
Es la constancia de que los datos catastrales del inmueble están actualizados y coinciden con la realidad física. La confecciona un agrimensor, tiene vigencia limitada y la paga el vendedor. Si el certificado está vencido o la superficie no coincide con lo registrado, hay que rehacerlo antes de escriturar, y eso agrega semanas al proceso.
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Fuentes
Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano ni de un contador. La normativa impositiva cambió tres veces entre 2024 y 2026: confirmá siempre el estado vigente al momento de tu operación.
