Comprar una propiedad entre varias personas: condominio, aportes y salida
Actualizado: 5 sept
Comprar de a dos o mas resuelve el problema del capital y crea uno nuevo: la salida. Y la salida se resuelve al principio, cuando todos estan de acuerdo, no despues.
Como queda la titularidad
La propiedad se escritura en condominio, con porcentajes indivisos que se definen en la escritura. Pueden ser iguales o no.
El punto clave: los porcentajes deben reflejar los aportes reales. Si uno pone el 70 % y se escritura 50 y 50, ese 20 % de diferencia es una donacion, con consecuencias impositivas y sucesorias que casi nadie evalua en el momento.
Si los aportes son desiguales y aun asi se quiere titularidad pareja, conviene documentarlo por escrito y consultarlo con el escribano antes de firmar.
Lo que hay que definir antes de comprar
Quien aporta cuanto, para la compra y para los gastos de escrituracion.
Quien paga los gastos corrientes: expensas, impuestos, mantenimiento, y en que proporcion.
Quien usa la propiedad y bajo que condiciones, si no van a vivir todos.
Que pasa si uno quiere vender y el otro no.
Que pasa si uno deja de pagar su parte de los gastos.
Que pasa si uno fallece: la parte indivisa entra en su sucesion y los herederos pasan a ser tus condominos.
La salida es lo que mas conflicto genera
Ninguno esta obligado a permanecer en condominio de forma indefinida. Cualquiera puede pedir la division, y si no hay acuerdo se resuelve judicialmente, que en la practica significa vender en malas condiciones.
Por eso conviene pactar de antemano un mecanismo: derecho de preferencia para que el otro compre la parte antes de ofrecerla a terceros, y un criterio de valuacion definido, por ejemplo una tasacion promedio de dos o tres profesionales.
Tener escrito el metodo de valuacion evita la discusion mas dificil: cuanto vale la parte que se vende.
Vender una parte indivisa
Se puede, pero el mercado es minimo. Casi nadie compra el 50 % indiviso de una propiedad para convivir con un desconocido. En la practica, la unica salida realista es que la compre el otro condomino o que se venda la propiedad entera.
Ese es el motivo por el cual el derecho de preferencia no es una formalidad: es la unica salida ordenada que existe.
El costado impositivo
Cada condomino tributa por su parte. Y la venta de la propiedad por personas humanas no habitualistas quedo sin impuesto nacional: el ITI derogado en 2024 y el cedular exento desde 2026. El detalle esta en costos e impuestos al escriturar.
Antes de firmar
Definir todo esto por escrito y consultarlo con el escribano que va a intervenir. Y del lado de la busqueda, tener a alguien que releve la oferta y negocie por el grupo evita que la operacion se decida por cansancio: asi funciona la representacion del comprador.
Preguntas frecuentes
Se puede comprar una propiedad entre varias personas?
Si. Se escritura en condominio, con porcentajes indivisos definidos en la escritura, que deberian reflejar los aportes reales de cada uno.
Que pasa si los aportes son desiguales?
Los porcentajes deberian reflejarlo. Escriturar en partes iguales cuando los aportes no lo son implica una donacion, con consecuencias impositivas y sucesorias.
Que pasa si uno quiere vender y el otro no?
Nadie esta obligado a permanecer en condominio. Cualquiera puede pedir la division y, sin acuerdo, se resuelve judicialmente, lo que suele significar vender en malas condiciones.
Se puede vender solo mi parte?
Legalmente si, pero el mercado para una parte indivisa es minimo. La salida realista es que la compre el otro condomino o que se venda la propiedad entera.
Que conviene dejar por escrito antes de comprar?
Aportes, reparto de gastos, uso, derecho de preferencia para la salida y un metodo de valuacion acordado para el dia que alguien quiera irse.
Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano ni de un abogado.
