Deudas que se heredan al comprar una propiedad: expensas, ARBA y tasas
Actualizado: 11 sept
Hay una diferencia jurídica que decide si una deuda vieja termina siendo tu problema: si la obligación es personal del vendedor o si sigue a la cosa. La segunda categoría tiene nombre técnico, obligación propter rem, y es la que arruina compras.
Las expensas siguen a la propiedad
La deuda por expensas es una obligación propter rem: acompaña al dominio de la unidad. Según el artículo 2049 del Código Civil y Comercial, el transmitente no se libera de la deuda devengada durante su titularidad, pero esa misma deuda también puede serle exigida al adquirente.
Hay un matiz importante a favor del comprador: su responsabilidad se limita a la cosa adquirida, sin responder con todo su patrimonio. Traducido: el consorcio puede ir contra la unidad, no contra el resto de tus bienes.
Eso no consuela demasiado si la deuda es grande. Por eso el certificado de libre deuda de expensas no es un trámite formal: es la verificación de que no estás comprando un pasivo.
Y aplica igual en barrios cerrados y countries, donde las expensas suelen ser considerablemente más altas que en un edificio.
Impuesto inmobiliario y tasas municipales
El Impuesto Inmobiliario de ARBA y las tasas municipales funcionan con una lógica parecida: son cargas que pesan sobre el inmueble. En la práctica, el escribano exige los certificados de libre deuda antes de escriturar, y si aparece deuda se retiene del precio para cancelarla en el mismo acto.
Ese es el mecanismo que protege al comprador. Si alguien te propone escriturar sin los libres deuda al día, la pregunta correcta no es por qué apurarse sino qué se está evitando mirar.
Servicios: agua, luz y gas
Acá la regla es distinta. Las deudas de servicios son en general personales del titular del suministro, no del inmueble. Aun así conviene pedir los últimos comprobantes y verificar que las cuentas estén al día, porque una deuda alta puede derivar en corte de servicio y regularizarlo lleva tiempo.
El caso de los barrios cerrados
Sumá dos verificaciones propias: el reglamento interno, que puede imponer obligaciones de construcción o de uso que no esperabas, y el estado del consorcio o asociación, incluidas obras aprobadas y expensas extraordinarias ya votadas pero todavía no facturadas.
Una expensa extraordinaria votada antes de tu compra y facturada después es una discusión que conviene no tener. Si estás mirando propiedades en countries, revisá las fichas de barrios privados de Zona Norte antes de decidir.
Qué pedir, en orden
Libre deuda de expensas, con detalle de los últimos doce meses y no solo del mes en curso.
Libre deuda de Impuesto Inmobiliario de ARBA.
Libre deuda de tasas municipales.
Informe de dominio e informe de inhibición, que los pide el escribano.
En barrio cerrado: reglamento interno y acta de las últimas asambleas.
Si estás comprando y querés que alguien revise todo esto de tu lado y no del vendedor, así funciona la representación del comprador. Y si sos vos quien vende, tener esto ordenado antes de publicar acelera la operación: el proceso completo está en cómo vender tu propiedad.
Preguntas frecuentes
¿El comprador tiene que pagar las expensas adeudadas por el vendedor?
Puede quedar alcanzado. La deuda por expensas es una obligación propter rem: según el artículo 2049 del Código Civil y Comercial el vendedor no se libera, pero la deuda también puede exigirse al comprador, cuya responsabilidad se limita a la propiedad adquirida.
¿Y las deudas de impuesto inmobiliario y tasas?
Pesan sobre el inmueble. El escribano exige los certificados de libre deuda antes de escriturar y, si hay deuda, se retiene del precio para cancelarla en el mismo acto.
¿Las deudas de luz, gas y agua se heredan?
En general no: son personales del titular del suministro. Conviene igual verificar que estén al día para evitar cortes.
¿Qué pasa con una expensa extraordinaria votada antes de la compra?
Es un punto gris frecuente. Conviene revisar las actas de asamblea y dejar por escrito en el boleto quién absorbe las extraordinarias ya aprobadas pero no facturadas.
¿Qué certificados hay que pedir antes de escriturar?
Libre deuda de expensas con detalle de doce meses, libre deuda de ARBA, libre deuda de tasas municipales, informe de dominio e informe de inhibición. En barrio cerrado, además el reglamento interno.
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Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano.
