Estudio de dominio y antecedentes: lo que revisa el escribano antes de la firma
El estudio de titulos es la parte del proceso que nadie ve y que decide si una compra es segura. Lo hace el escribano que elige el comprador, y esa eleccion no es un detalle: es quien responde profesionalmente por lo que verifico.
Que se revisa
Informe de dominio. Confirma quien es el titular registral, si la descripcion coincide con lo que se vende y si hay hipotecas, embargos u otras medidas anotadas sobre el inmueble.
Informe de inhibiciones. Verifica que el vendedor no tenga restricciones para disponer de sus bienes. Una inhibicion vigente frena la escritura aunque el inmueble este impecable.
Antecedentes de dominio. Se revisan las transmisiones anteriores para detectar defectos que se arrastran: una sucesion mal cerrada, una donacion en la cadena, un poder vencido al momento de firmar.
Planos y superficie. Se coteja lo construido contra lo declarado. Aca aparecen las ampliaciones sin plano aprobado, que son el problema mas frecuente de todos.
Certificados de libre deuda. Impuesto inmobiliario, tasas municipales y, en propiedad horizontal o barrio cerrado, expensas.
Los problemas que aparecen mas seguido
Metros construidos sin declarar. Una ampliacion, un quincho, un piso agregado. No impide escriturar en todos los casos, pero afecta la valuacion, puede generar deuda con el municipio y complica el credito hipotecario, porque el banco tasa lo que esta registrado.
Sucesiones sin terminar. Si el titular fallecio y la sucesion no se inscribio, no hay quien pueda vender validamente hasta resolverlo. Es el problema que mas demora operaciones.
Donaciones en la cadena de titulos. Durante mucho tiempo fueron consideradas titulos observables y generaban rechazo de bancos y compradores. El tratamiento cambio con el Codigo Civil y Comercial, pero sigue siendo un punto que el escribano analiza caso por caso.
Diferencias de superficie o linderos. Lo escriturado no coincide con la realidad fisica. Se resuelve con mensura, y eso lleva tiempo.
Cuando conviene hacerlo
Formalmente, antes de la escritura. En la practica, cuanto antes mejor.
El escenario tipico es el peor: se firma el boleto, se descubre un problema y las dos partes quedan atadas a una operacion que no puede avanzar. La alternativa es que el vendedor revise sus papeles antes de publicar, que es una de las recomendaciones centrales de como vender tu propiedad.
Del lado del comprador, la proteccion es doble: elegir bien al escribano y tener a alguien que revise la operacion en su interes. Asi funciona la representacion del comprador.
Que pasa con las deudas que ya existen
Es una categoria aparte y conviene no mezclarla. Algunas deudas siguen a la propiedad y otras quedan con el vendedor: el detalle esta en que deudas se heredan al comprar una propiedad.
Preguntas frecuentes
Quien paga el estudio de titulos?
El comprador, dentro de los gastos de escrituracion. Es tambien quien elige al escribano que lo realiza.
Cuanto tarda?
Depende de los organismos que intervienen y de la antiguedad de los antecedentes. En una operacion sin complicaciones se resuelve dentro de los plazos habituales entre boleto y escritura.
Se puede comprar una propiedad con metros sin declarar?
En muchos casos si, pero afecta la valuacion, puede generar deuda municipal y complica el credito hipotecario, porque el banco tasa lo que figura registrado. Conviene resolverlo antes.
Que pasa si hay una sucesion sin terminar?
No hay quien pueda vender validamente hasta que la sucesion se inscriba. Es el problema que mas demora operaciones y hay que detectarlo antes de firmar el boleto.
Una donacion en la cadena de titulos impide comprar?
No necesariamente. El tratamiento cambio con el Codigo Civil y Comercial, pero sigue siendo un punto que el escribano analiza caso por caso y que algunos bancos miran con atencion.
Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano.
