COTI ARCA: se eliminó en 2025. Qué cambia si vas a vender una propiedad
Si buscaste "COTI ARCA" porque estás por poner tu propiedad en venta y alguien te dijo que primero tenés que sacar un código, la respuesta corta es esta: ya no hace falta. El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles fue eliminado por la Resolución General 5697/2025 de ARCA, publicada en el Boletín Oficial el 23 de mayo de 2025. Desde ese día no se tramita, no se pide en los avisos y ningún escribano lo exige para escriturar.
Como el trámite duró casi veinte años, todavía circulan guías, videos y consejos que lo dan por vigente. Esta nota explica qué era, por qué desapareció y qué es lo que sí tenés que tener listo hoy para vender.
Qué era el COTI y para qué servía
El COTI nació en 2007 con la Resolución General 2371 de la entonces AFIP. Era un régimen de información: antes de negociar, ofertar o transferir un inmueble cuyo precio o valuación fiscal superara un monto que se actualizaba por inflación, el titular tenía que ingresar al sistema con clave fiscal, declarar los datos de la propiedad, el precio estimado y la inmobiliaria interviniente, y obtener un código.
Ese código tenía que figurar en los avisos de venta y en la escritura. El escribano lo verificaba y el comprador lo aceptaba en el sistema al momento de escriturar. Si faltaba, la operación se trababa.
El último umbral vigente fue de $66.833.000, actualizado en abril de 2025. En la práctica, en Zona Norte casi toda venta de casa o departamento lo superaba, así que el trámite se había vuelto universal.
Por qué ARCA lo eliminó
La Resolución General 5697/2025 derogó el COTI junto con otros regímenes informativos, como el CITI Escribanos y los reportes de consumo de servicios públicos, dentro del esquema de simplificación de los Decretos 70/2023 y 353/2025. El argumento oficial fue doble: la información ya llegaba a ARCA por otras vías (la escritura misma, el impuesto de sellos, los registros provinciales) y el trámite era una carga redundante para particulares, inmobiliarias y escribanos.
Hay un antecedente que ayuda a entender el momento: en julio de 2024 la Ley 27.743 había derogado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), y en 2026 se eliminó también el impuesto cedular sobre la venta de inmuebles adquiridos desde 2018. Con la venta ocasional de un inmueble por una persona ya sin impuesto nacional a la ganancia, el régimen de información previo perdió su razón principal.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires aclaró en su comunicado del 26 de mayo de 2025 que las escrituras firmadas entre el 23 y el 31 de mayo de 2025 fueron las últimas alcanzadas por el régimen de información, y que a partir de junio no hubo más presentaciones.
Qué NO cambia con la eliminación del COTI
Que no haya COTI no significa que no haya control. Cambian los canales, no la trazabilidad:
El escribano sigue teniendo obligaciones de identificación de las partes y de reporte de operaciones relevantes, tanto ante ARCA como ante la Unidad de Información Financiera. Va a pedir documentación sobre el origen de los fondos del comprador.
El impuesto de sellos provincial sigue vigente y se paga antes de la escritura. En Provincia de Buenos Aires es el 2% sobre el mayor valor entre precio y valuación fiscal, en partes iguales salvo pacto en contrario. Lo explicamos en impuesto de sellos en Provincia de Buenos Aires.
Los certificados registrales (dominio, inhibiciones) y los libres deuda de ARBA, tasas municipales y expensas se piden igual que siempre.
ARBA tiene sus propios regímenes de información sobre operaciones inmobiliarias en la Provincia, independientes del COTI nacional.
En otras palabras: el papel que más demoraba y menos aportaba desapareció. El resto de la carpeta es el mismo.
Qué tenés que tener listo hoy para vender
Sin COTI, la lista de un vendedor en Zona Norte se reduce a lo que realmente mira el escribano:
Título de propiedad (escritura inscripta) y, si la propiedad fue heredada, la declaratoria de herederos inscripta. Sin eso no hay venta, como explicamos en vender una propiedad heredada.
Plano aprobado y, si hay metros sin declarar, saber que van a afectar la valuación y el crédito del comprador.
Libres deuda: Impuesto Inmobiliario de ARBA, tasas municipales, expensas si corresponde.
Asentimiento conyugal cuando el inmueble lo requiere.
Reglamento y libre deuda de expensas en propiedad horizontal o barrio cerrado.
El detalle completo, con los cuatro problemas documentales que más operaciones frenan, está en qué documentación necesitás para vender una propiedad.
Y si alguien te sigue pidiendo el COTI
Puede pasar: un portal con formulario viejo, una inmobiliaria con procesos sin actualizar, un modelo de aviso que todavía tiene el campo. No existe forma de tramitarlo: el sistema fue dado de baja. Si un aviso o un contrato lo menciona como requisito, es un texto desactualizado, no una obligación.
Lo mismo con los tutoriales de "cómo sacar el COTI paso a paso" que siguen indexados: describen un trámite de 2007 a 2025. Si estás vendiendo en 2026, el paso no existe.
Cómo lo trabajamos en REMAX 202
Nuestros agentes arman la carpeta documental antes de publicar, con el escribano que va a intervenir, para que ningún papel aparezca como sorpresa en la reserva. En Don Torcuato, Tigre, Escobar y Pilar trabajamos con corredores públicos matriculados y escribanos de la zona que aplican la normativa vigente, no la de hace tres años. Podés empezar por tasar tu propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Hay que sacar el COTI para vender una propiedad en 2026?
No. El COTI fue eliminado por la Resolución General ARCA 5697/2025, vigente desde el 23 de mayo de 2025. No se tramita ni se exige en escrituras ni en avisos.
¿Qué reemplazó al COTI?
Nada equivalente. La información llega a ARCA por la escritura, el impuesto de sellos y los registros provinciales, y el escribano mantiene sus obligaciones de identificación y reporte.
¿El escribano puede pedirme el COTI?
No corresponde. Si un escribano o una inmobiliaria lo piden, están aplicando un requisito derogado. No existe sistema para generarlo.
¿Cuál era el monto a partir del cual se pedía?
El último umbral fue de $66.833.000, actualizado en abril de 2025, sobre el precio o la valuación fiscal, el que fuera mayor.
¿Sigo pagando impuestos al vender?
El impuesto de sellos provincial sí. El ITI se derogó en julio de 2024 y el impuesto cedular a la ganancia por venta de inmuebles se eliminó en 2026 para personas que venden de forma ocasional.
Contenido informativo de REMAX 202. No reemplaza el asesoramiento de un escribano o contador. Corredores públicos matriculados: Claudia Irene Schaer (CMCPSI 7093) y Javier Del Pos (CUCICBA 9341).
