Impuesto de sellos en Provincia de Buenos Aires: cuánto es y por qué la exención casi nunca aplica
Actualizado: 11 sept
El impuesto de sellos es, para la mayoría de las operaciones bonaerenses, el costo impositivo más alto de una compraventa. Y es el que más malentendidos genera, porque la información que circula suele mezclar las reglas de la Ciudad de Buenos Aires con las de la Provincia, que son distintas.
Cuánto es y quién lo paga
En la Provincia de Buenos Aires la compraventa de inmuebles tributa sellos al 2 %. Se divide en partes iguales entre las dos partes: 1 % el comprador y 1 % el vendedor, salvo pacto en contrario.
Que se pueda pactar otra distribución importa más de lo que parece. En una negociación ajustada, quién absorbe el sellos del otro es una variable real, y se acuerda antes de firmar el boleto, no en la escribanía.
Sobre qué valor se calcula
No siempre sobre el precio. La base es el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal del inmueble.
En la práctica, en casi todo el Gran Buenos Aires el precio de mercado supera ampliamente la valuación fiscal, así que la base termina siendo el precio. Pero conviene verificarlo, porque en propiedades con valuación fiscal alta y precio de venta castigado la cuenta puede invertirse.
Si la operación se pacta en dólares, se convierte a pesos al tipo de cambio del día de la firma según el criterio que se haya establecido.
La exención de vivienda única: existe, pero casi nunca alcanza
Acá está el punto donde más gente se ilusiona de más. La Provincia de Buenos Aires prevé una exención de sellos para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Las condiciones generales son que el inmueble se destine a vivienda permanente del comprador y su grupo familiar, que el comprador no sea propietario de otro inmueble en la provincia, y que el valor no supere el tope de la Ley Impositiva vigente.
El problema es cómo se mide ese tope: sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio de la operación, y con un umbral bajo. El resultado es que la enorme mayoría de las compraventas bonaerenses queda afuera y termina pagando el 2 % completo.
Es exactamente al revés que en la Ciudad de Buenos Aires, donde la exención se mide sobre el precio y con topes que alcanzan a buena parte del mercado. Comparar las dos jurisdicciones sin notar esa diferencia es el error más común.
Cuándo se paga
Antes de la escritura. ARBA exige la presentación electrónica del formulario correspondiente y el pago previo a la firma, y el escribano no escritura sin eso resuelto.
Esto tiene una consecuencia práctica que sorprende a los compradores primerizos: el sellos no sale del precio de la operación ni se descuenta de nada. Es plata que hay que tener disponible además del precio, en el momento de la firma.
Cómo entra en el presupuesto total
Para dimensionarlo: en una operación de 150.000 dólares, el sellos completo son 3.000 dólares, 1.500 por parte. Para el comprador se suma a los honorarios del escribano y a los gastos de gestión; para el vendedor, a sus certificados y honorarios.
El detalle completo de quién paga qué está en costos e impuestos al escriturar en Provincia de Buenos Aires.
Y si estás por poner tu propiedad en venta, el punto de partida es saber cuánto vale: ahí empieza tasar tu propiedad en Zona Norte.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de sellos en Provincia de Buenos Aires?
El 2 % sobre el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal del inmueble, dividido en partes iguales: 1 % el comprador y 1 % el vendedor, salvo pacto en contrario.
¿Se puede pactar que lo pague una sola parte?
Sí. La división por mitades es la regla supletoria, pero las partes pueden acordar otra distribución. Conviene dejarlo escrito en el boleto y no discutirlo en la escribanía.
¿Cómo funciona la exención de vivienda única en Provincia?
Se mide sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre el precio, y el tope es bajo, por lo que la mayoría de las operaciones no califica. Es distinto de la Ciudad de Buenos Aires, donde la exención se calcula sobre el precio.
¿Cuándo se paga el sellos?
Antes de la escritura, con presentación electrónica ante ARBA. El escribano no firma la escritura sin el pago acreditado.
¿El sellos se descuenta del precio de venta?
No. Es un costo adicional al precio, que cada parte debe tener disponible el día de la firma.
Seguí leyendo
Actualizado a septiembre de 2026. Los topes y valuaciones se actualizan por la Ley Impositiva provincial cada año. Confirmá el estado vigente con tu escribano al momento de la operación.
