Vicios ocultos al comprar una propiedad: qué cubre la ley y qué plazos tenés
Comprás una casa, la escriturás, te mudás, y a los dos meses aparece una humedad que sube por la pared del living, o el pozo ciego que colapsa, o una grieta que se abre en la losa. Nadie te avisó y en las visitas no se veía. Eso es un vicio oculto, y el Código Civil y Comercial le da al comprador una garantía concreta, con plazos concretos, que conviene conocer antes de firmar y no después.
Esta nota explica qué cubre la garantía, qué no, cuánto tiempo tenés y cómo se reclama, con foco en operaciones entre particulares en Provincia de Buenos Aires.
Qué es un vicio oculto según el Código
El Código Civil y Comercial regula la garantía por vicios ocultos en los artículos 1051 a 1058. Un defecto es vicio oculto cuando cumple tres condiciones al mismo tiempo:
Existía al momento de la entrega, aunque se haya manifestado después.
No era conocible por el comprador con la revisión que hace una persona diligente. Si se veía a simple vista o el vendedor lo informó, no es oculto.
Hace a la cosa impropia para su destino o disminuye su valor de forma tal que, de haberlo sabido, el comprador no habría comprado o habría pagado menos.
Los tres requisitos importan. Una mancha de humedad visible en la visita no es vicio oculto: era conocible. Un desperfecto que surgió después de la entrega por falta de mantenimiento tampoco: no existía al momento de entregar. Lo que sí entra es la filtración detrás de un revoque recién pintado, la instalación eléctrica fuera de norma detrás de la pared, la fisura estructural tapada.
Qué garantiza la ley y qué puede pedir el comprador
La garantía funciona aunque el contrato no diga nada: es un efecto natural de la compraventa. El comprador puede optar entre dos caminos:
Resolver el contrato, si el vicio es grave: devolver la propiedad y recuperar el precio.
Pedir una reducción del precio proporcional al defecto, quedándose con la propiedad.
Si el vendedor conocía el vicio y lo ocultó, además responde por los daños. Si no lo conocía, responde igual por la garantía, pero no por daños adicionales. Por eso el comprador no necesita probar mala fe para reclamar: solo tiene que probar que el vicio existía y estaba oculto.
Los dos plazos que definen todo
Acá se pierden la mayoría de los reclamos, y no por falta de razón sino por falta de calendario.
60 días para denunciar. El artículo 1054 exige que el comprador denuncie el vicio al vendedor dentro de los 60 días de haberse manifestado. Si el defecto aparece de forma gradual, el plazo corre desde que pudo advertirse. La denuncia conviene hacerla por escrito, con fecha cierta: carta documento o, como mínimo, correo electrónico con acuse. Un mensaje de WhatsApp puede servir como prueba, pero es más débil.
3 años de garantía para inmuebles. El artículo 1055 fija que la responsabilidad por vicios ocultos caduca a los 3 años desde que el comprador recibió la propiedad. Es un plazo de caducidad: si el vicio se manifiesta al cuarto año, ya no hay garantía, aunque existiera desde antes.
Y un tercer plazo que suele olvidarse: una vez hecha la denuncia, la acción judicial prescribe al año. No alcanza con reclamar; hay que actuar dentro de ese año si el vendedor no responde.
En resumen: hasta 3 años para que aparezca, 60 días para denunciarlo, 1 año para accionar.
Qué NO cuenta como vicio oculto
Los reclamos que no prosperan suelen caer en alguno de estos casos:
Defectos visibles o informados. Si el vendedor lo dijo en la reserva, el boleto o la escritura, o si se veía en la visita, el comprador lo aceptó.
Desgaste normal. Una casa de 40 años tiene cañerías de 40 años. Que fallen no es un vicio oculto, salvo que se hubiera declarado que estaban renovadas.
Daños posteriores a la entrega. Lo que se rompe por uso, por falta de mantenimiento o por un hecho externo (una tormenta, una obra lindera) no es garantía del vendedor.
Diferencias de superficie. Si la casa tiene menos metros que los publicados, el problema es otro (error en la descripción o en el plano), no un vicio oculto, aunque también puede reclamarse.
Cláusulas de "en el estado en que se encuentra". Reducen la garantía, pero no la eliminan del todo: no cubren los vicios que el vendedor conocía y ocultó.
El caso especial: comprar a una desarrolladora o constructora
Cuando el vendedor es una empresa que construyó o comercializa profesionalmente, además del Código aplica la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. Cambian dos cosas: los plazos y las cargas de prueba se interpretan a favor del comprador, y el reclamo puede canalizarse por Defensa del Consumidor antes de ir a la Justicia. Para los daños de construcción graves que comprometen la solidez del edificio hay además una responsabilidad específica del constructor que dura 10 años desde la recepción de la obra. Quien compra en pozo debería leer también comprar en pozo: cómo funciona y sus riesgos.
Cómo reducir el riesgo antes de comprar
La garantía existe, pero litigar por un vicio oculto es lento y caro. Lo que más protege es lo que se hace antes de la escritura:
Visitar más de una vez y en distintos horarios. Una humedad se nota después de la lluvia, no en un mediodía de sol.
Pedir el plano aprobado y compararlo con lo construido. Las ampliaciones sin declarar suelen esconder instalaciones improvisadas.
Revisar tablero eléctrico, cañerías visibles, cielorrasos y bajo mesada. Es donde primero aparece lo que se tapa.
Preguntar por escrito sobre humedades, filtraciones y reparaciones recientes. Una respuesta escrita del vendedor después vale como prueba de lo que declaró.
Contratar una inspección técnica cuando la propiedad tiene más de 20 años o hubo reformas. En Zona Norte hay maestros mayores de obras que la hacen en una visita.
El escribano no revisa el estado físico de la propiedad; revisa el título. Lo que controla y lo que no está en qué revisa el escribano antes de la firma.
Y desde el lado del vendedor
La garantía también le importa a quien vende. Declarar los defectos conocidos en el boleto no baja el precio tanto como parece y cierra la puerta a un reclamo posterior: lo informado no es oculto. Ocultar una filtración conocida, en cambio, convierte una venta cerrada en un juicio con daños. En cómo preparar tu propiedad para que se venda más rápido explicamos qué conviene reparar antes de publicar y qué conviene declarar.
Cómo lo trabajamos en REMAX 202
Nuestros agentes documentan el estado de la propiedad antes de publicar y dejan por escrito, en la reserva, lo que el vendedor declara. Cuando una propiedad tiene antecedentes de humedad, ampliaciones o reformas, recomendamos la inspección técnica antes del boleto. Operamos en Don Torcuato, Tigre, Escobar, Pilar y el resto de Zona Norte con corredores públicos matriculados. Si vas a comprar, empezá por cómo comprar una propiedad con nosotros.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un vicio oculto en una propiedad?
Un defecto que existía al momento de la entrega, que el comprador no podía detectar con una revisión diligente y que hace a la propiedad impropia para su destino o reduce su valor de forma importante. Lo regulan los artículos 1051 a 1058 del Código Civil y Comercial.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un vicio oculto?
La garantía dura 3 años desde la entrega del inmueble. Dentro de ese período, el vicio debe denunciarse al vendedor dentro de los 60 días de manifestado, y la acción judicial prescribe al año de la denuncia.
¿Puedo reclamar si el vendedor no sabía del defecto?
Sí. La garantía funciona aunque el vendedor haya actuado de buena fe. Lo que cambia es que, si lo conocía y lo ocultó, además responde por los daños.
¿Qué puedo pedir: la plata o devolver la casa?
Podés optar entre resolver la compra (devolver la propiedad y recuperar el precio) o pedir una reducción proporcional del precio. La resolución solo procede si el vicio es grave.
¿La cláusula "en el estado en que se encuentra" me deja sin garantía?
No del todo. Limita la garantía por defectos que el vendedor no conocía, pero no lo exime de los vicios que conocía y no declaró.
Contenido informativo de REMAX 202. No reemplaza el asesoramiento de un abogado. Corredores públicos matriculados: Claudia Irene Schaer (CMCPSI 7093) y Javier Del Pos (CUCICBA 9341).
