Reserva, boleto y escritura: las tres etapas de una compra
Actualizado: 5 sept
Mucha gente firma la reserva creyendo que todavia no se comprometio a nada. Es al reves: aceptada la reserva, las dos partes quedan obligadas. Entender las tres etapas evita la mayoria de los conflictos de una compraventa.
Etapa 1: la reserva
La reserva es una oferta de compra acompanada de una suma de dinero. El comprador propone un precio y condiciones; el vendedor tiene un plazo para aceptar o rechazar.
Mientras el vendedor no acepta, el comprador puede retirar la oferta y recuperar el dinero. Aceptada la reserva, cambia todo: queda perfeccionado un acuerdo y la propiedad se retira de la venta.
El monto es variable y no hay una regla fija. Lo que si conviene es que quede por escrito el plazo de aceptacion, el plazo para firmar el boleto y que pasa si la operacion no avanza por causa de cada parte.
Etapa 2: el boleto de compraventa
El boleto formaliza la operacion. Define precio total, forma y moneda de pago, fecha de escritura, quien elige el escribano, estado de entrega de la propiedad y las condiciones que hay que cumplir antes de escriturar.
Suele ir acompanado de un anticipo, habitualmente entre el 10 % y el 30 % del precio. En ese momento se descuenta lo ya entregado en la reserva.
Tres clausulas que valen mas que el resto: la fecha de posesion, quien absorbe cada costo, y que sucede si aparece un problema en el estudio de titulos. Esa ultima es la que salva operaciones.
Etapa 3: la escritura
El escribano transfiere el dominio, se entrega el saldo del precio y se hace la tradicion de la propiedad. Antes de llegar ahi tienen que estar resueltos los certificados de libre deuda, los informes de dominio e inhibicion y el pago del impuesto de sellos.
Entre el boleto y la escritura pasan habitualmente entre treinta y sesenta dias en una operacion de contado. Con credito hipotecario el plazo se estira, porque el banco hace su propia tasacion y su propio estudio de titulos: los detalles estan en comprar con credito hipotecario.
Que pasa si alguien se arrepiente
Depende de lo que se haya firmado. La regla que suele aplicarse es que si se arrepiente el comprador pierde lo entregado, y si se arrepiente el vendedor devuelve el doble. Pero esa regla no es automatica: sale de lo que diga el instrumento firmado.
Por eso la redaccion de la reserva importa tanto como el monto. Un texto ambiguo convierte un arrepentimiento en un juicio.
El costado que casi nadie mira
En las tres etapas hay una asimetria: el agente que publica la propiedad trabaja para el vendedor. Es legitimo y esta bien que sea asi, pero significa que el comprador negocia solo salvo que tenga a alguien de su lado. Asi funciona la representacion del comprador.
Y antes de firmar cualquier cosa conviene tener presupuestada la escritura: la cuenta completa esta en gastos de escrituracion del comprador.
Preguntas frecuentes
Aceptada la reserva, puedo arrepentirme?
Podes, pero con consecuencias. Aceptada la reserva las dos partes quedan obligadas y lo que ocurre ante un arrepentimiento depende de lo que se haya firmado. Habitualmente el comprador pierde lo entregado y el vendedor que se arrepiente devuelve el doble.
Cuanto se entrega en el boleto?
Habitualmente entre el 10 % y el 30 % del precio, descontando lo ya entregado en la reserva. No hay un porcentaje obligatorio: se negocia.
Cuanto tarda desde la reserva hasta la escritura?
Entre treinta y sesenta dias en una operacion de contado. Con credito hipotecario se extiende, porque el banco realiza su propia tasacion y su propio estudio de titulos.
El boleto me da la propiedad?
No. El boleto genera obligaciones entre las partes, pero el dominio se transfiere recien con la escritura publica y la tradicion de la propiedad.
Que pasa si el estudio de titulos encuentra un problema?
Depende de lo que prevea el boleto. Por eso conviene incluir una clausula que defina plazos de subsanacion y que ocurre si el problema no se resuelve.
¿Se registra el boleto de compraventa?
No. El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires no inscribe boletos de compraventa. El boleto genera obligaciones entre las partes, pero no se anota en la matrícula del inmueble ni es oponible a terceros: eso ocurre recién con la escritura pública inscripta.
Por eso el plazo entre boleto y escritura importa tanto, y por eso conviene que el boleto prevea qué pasa si aparece un problema registral en el medio.
¿Qué certificados se piden y cuánto duran?
El escribano solicita informe de dominio, informe de inhibiciones y los certificados de libre deuda de impuesto inmobiliario, tasas municipales y expensas. Todos tienen vigencia limitada, así que se piden cerca de la fecha de escritura y no al principio: pedirlos demasiado temprano obliga a rehacerlos.
Esa vigencia es la razón por la cual la fecha de escritura no se puede correr indefinidamente sin volver a empezar parte del trámite.
Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano.
