top of page
Buscar

¿Vender o alquilar? Cuánto rinde hoy el ladrillo en Zona Norte

Foto del escritor: Ale Lenton
Ale Lenton
10 sept
5 min de lectura

Actualizado: 14 sept

Un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires rinde hoy 5,76% bruto anual si se alquila: hacen falta 17,3 años de alquiler para recuperar lo que se pagó por él, y esa relación es 6,5% menor que hace un año (Zonaprop, reporte de julio 2026, difundido por La Nación el 3 de septiembre de 2026). En GBA Norte el número es apenas mejor, 5,96% y 16,8 años (Zonaprop vía Infobae, 13 de agosto de 2026). Ese es el punto de partida para la pregunta que más me hacen los propietarios con una unidad vacía: ¿la vendo o la alquilo?

La respuesta corta: depende de dos cosas medibles, cuánto rinde esa unidad en su barrio y cuánto vale hoy. Van los datos publicados en las últimas semanas.

¿Hoy conviene vender una propiedad vacía o ponerla en alquiler?

Antes de contestar, conviene mirar qué está pasando del lado de la venta. En julio de 2026 se firmaron 6.051 escrituras de compraventa en CABA, 9% menos que en julio de 2025 pero 1,02% más que en junio; fue el mejor mes del año en cantidad de operaciones. El monto medio por escritura fue de USD 116.967 al tipo de cambio oficial promedio, 1,8% más que un año atrás en dólares. Las escrituras con hipoteca fueron 959, el 15,8% del total, y cayeron 31,2% interanual (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe publicado el 24 de agosto de 2026).

Del lado de los precios, la mediana del m² en CABA fue de USD 2.630 en agosto de 2026 (-0,7% mensual, +1,4% interanual). En GBA Norte fue de USD 2.208 por m² (-0,5% mensual, +1,8% interanual), con Vicente López en USD 2.970, San Isidro en USD 2.727 y Tigre en USD 2.702 (Universidad de San Andrés y Mercado Libre, publicado por Infobae el 4 de septiembre de 2026). Los contactos por avisos de venta en CABA cayeron 12,1% respecto de junio.

Traducido: el mercado de venta sigue activo en cantidad de escrituras, los precios en dólares están planos en el último año y el crédito pesa menos. Si vendés, vendés a un valor que no viene subiendo fuerte; si alquilás, entrás a una renta bruta levemente más comprimida que en 2025. Ninguna opción gana sola: el número lo define el barrio.

¿Vale la pena poner en alquiler una propiedad?

Depende de dónde esté. El promedio de 5,76% en CABA esconde una brecha enorme entre barrios. Según el mismo reporte de Zonaprop (julio 2026, vía La Nación, 3 de septiembre de 2026), los barrios con mayor rentabilidad bruta para un dos ambientes fueron Villa Lugano (10,1%), La Boca (7,7%), Nueva Pompeya (7,4%), Floresta (7,3%), Balvanera y San Cristóbal (7,2%). En el otro extremo, Puerto Madero rinde 3,5%, Palermo 4,6%, Núñez 4,7% y Belgrano 4,8%. La explicación que da el propio informe es que las mayores tasas se concentran donde los valores de venta todavía son bajos en términos relativos, mientras que los altos valores de compra comprimen la rentabilidad.

En el Gran Buenos Aires la lógica se repite. GBA Oeste rinde 7,38% (13,6 años de recupero) y GBA Sur 6,91% (14,5 años), contra 5,96% de GBA Norte. Dentro de Zona Norte, las localidades más rentables para un dos ambientes fueron José C. Paz Centro (8,6%), Don Torcuato (8,4%) y San Andrés (8,3%); la menos rentable, La Lucila (3,8%). El precio de referencia de un dos ambientes de 50 m² en GBA Norte fue de USD 119.000 (Zonaprop, julio 2026, vía Infobae, 13 de agosto de 2026).

Ejemplo de Zona Norte: un dos ambientes en Don Torcuato, donde trabajo a diario, está entre los tres más rentables de GBA Norte con 8,4% bruto anual, más del doble que La Lucila. No porque el alquiler sea altísimo, sino porque el valor de compra es más accesible que en el corredor de la costa. Para el que ya tiene la unidad, la renta sobre lo que hoy vale es alta; para el que piensa vender, hay un comprador inversor mirando esa zona.

¿Qué tener en cuenta antes de alquilar o vender una propiedad?

Tres cosas medibles. Primero, la rentabilidad bruta de tu unidad: alquiler mensual esperable por doce, dividido el valor de venta real. Segundo, cuánto vale hoy con comparables cerrados en tu barrio. Tercero, tu horizonte: la renta bruta no descuenta expensas, impuestos, meses vacíos ni mantenimiento, y un recupero de 17 años sólo tiene sentido si no necesitás ese capital antes.

Qué significa esto si vendés, comprás, invertís o sos agente

Si vendés: el mercado absorbe operaciones (6.051 escrituras en julio en CABA) pero con precios planos en dólares y menos hipotecas, el precio de publicación tiene que salir de comparables, no de expectativas. Una tasación con datos es el primer paso: tasá tu propiedad.

Si comprás para vivir: las zonas más caras del corredor norte (Vicente López, San Isidro, La Lucila) son las que menos rinden como inversión; no es un problema si vas a habitar, pero no pagues "prima de inversión" donde no la hay.

Si invertís: los mejores rendimientos brutos están en localidades de valor de compra medio o bajo, como Don Torcuato o San Andrés. Restá gastos y vacancia y compará con el recupero promedio de tu zona (16,8 años en GBA Norte).

Si sos agente: llevar el dato de rentabilidad de la localidad, con fuente y fecha, es lo que diferencia una tasación de una opinión. Cómo trabajo estas conversaciones en Zona Norte: mi perfil.

Fuentes

¿Tenés una propiedad vacía y todavía no decidiste qué hacer con ella? Contame en qué barrio está y lo miramos con números.

MULTIPLIQUEMOS JUNTOS TUS OPORTUNIDADES

Alejandro Lenton · Agente inmobiliario REMAX 202 · Zona Norte

Oficina: https://www.remax-202.com.ar · IG @rmx.202 · YouTube @rmx.202

Corredores públicos intervinientes: Claudia Schaer CMCPSI 7093 · Javier Del Pos CUCICBA 9341.

bottom of page