Vender una casa con hipoteca vigente: cómo se cancela y quién paga qué
Sí, se puede vender una propiedad que todavía tiene un crédito hipotecario sin cancelarlo antes. Es una de las operaciones más comunes del mercado y, bien armada, no le cuesta más al vendedor ni al comprador que una venta libre. Lo que cambia es el orden de los pagos el día de la escritura y quién controla que la hipoteca quede levantada.
Con los créditos UVA que se otorgaron desde 2024, cada vez más propietarios de Zona Norte llegan a la venta con un saldo pendiente. Según el relevamiento del Banco Central, 43.700 familias accedieron a un crédito hipotecario nuevo en 2025. Muchas de esas casas van a cambiar de dueño antes de terminar de pagarse. Esta guía explica cómo se hace.
Por qué la hipoteca no impide vender
La hipoteca es una garantía, no una prohibición. El Código Civil y Comercial es claro: el dueño de un inmueble hipotecado conserva todas sus facultades, incluida la de vender, mientras no haga nada que reduzca el valor de la garantía. Lo que no podés es transferir la casa y desentenderte de la deuda: la hipoteca sigue al inmueble, no a la persona. Si vendés sin cancelar, el comprador recibe una propiedad que el banco todavía puede ejecutar.
Por eso ningún comprador razonable, y ningún escribano, cierra una compra sobre un inmueble hipotecado sin que la cancelación quede resuelta en el mismo acto o antes. Todo el procedimiento gira alrededor de eso.
Paso 1: pedir el saldo de cancelación al banco
Antes de fijar precio, necesitás un número: cuánto exige el banco para dar por cancelado el préstamo en una fecha determinada. Es el saldo de cancelación anticipada, y se pide en la sucursal o por canales digitales.
Tres cosas a revisar en esa liquidación:
Capital pendiente. En un crédito UVA, el capital está expresado en UVA y se convierte a pesos al valor del día. Como la UVA sube con la inflación, el saldo en pesos crece todos los meses. Pedí la liquidación con fecha estimada de escritura, no con fecha de hoy.
Intereses devengados hasta la fecha de pago.
Comisión por precancelación. En la mayoría de los créditos hipotecarios vigentes la cancelación total no tiene penalidad o tiene un tope bajo, pero verificalo en tu contrato: es un costo del vendedor.
Con ese número armás la cuenta del vendedor: precio de venta menos saldo de cancelación menos gastos de venta es lo que efectivamente te queda. Si el saldo del crédito es mayor que lo que la propiedad vale hoy, la venta no cierra sin poner dinero de tu bolsillo; conviene saberlo antes de publicar. Para ubicar el precio con datos de la zona podés empezar por tasar tu propiedad.
Paso 2: informar la hipoteca desde el primer día
Ocultar la hipoteca en la publicación o en la reserva es el error más caro que puede cometer un vendedor. El comprador la va a ver igual en el informe de dominio que pide el escribano, y a esa altura ya está desconfiando.
Lo correcto es declararla en el boleto o en la reserva, con el monto aproximado del saldo y el compromiso de cancelarla en la escritura. Así el comprador sabe que parte del precio no va a tu cuenta sino al banco, y el escribano puede planificar el acto. Cómo se encadenan reserva, boleto y escritura está explicado en las tres etapas de una compra.
Si el comprador también paga con crédito, aparece un segundo banco en la mesa y el orden de los pagos se vuelve más delicado. Ese caso, que en Zona Norte es cada vez más habitual, tiene su propia guía: del aprobado a la escritura, el rol del agente en operaciones con crédito.
Paso 3: la cancelación el día de la escritura
Hay dos formas de dejar el inmueble libre, y la elección la define el escribano según el banco del vendedor.
Cancelación en el mismo acto (la más común). El comprador, o su banco, paga el precio total. Del precio, el escribano o el propio comprador entrega al banco acreedor el saldo de cancelación y el resto se lo entrega al vendedor. El banco emite la constancia de cancelación y firma la escritura de cancelación de hipoteca, que se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con la escritura de venta. El comprador recibe el inmueble libre en la misma jornada.
Cancelación previa. El vendedor paga el crédito antes de escriturar, con fondos propios o con la seña. Es más simple para el escribano pero exige que el vendedor tenga el dinero. Con créditos UVA de varios años, casi nunca es el caso.
Un detalle que conviene tener en claro: el banco no libera la hipoteca contra promesa. Libera contra pago acreditado. Por eso muchas operaciones se escrituran en la sucursal del banco acreedor o con transferencia confirmada antes de la firma. El escribano coordina eso; tu tarea es tener la liquidación de cancelación actualizada y a la persona del banco identificada.
Quién paga qué
Concepto | A cargo de |
Saldo de cancelación del crédito | Vendedor (se descuenta del precio) |
Escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción | Vendedor |
Comisión por precancelación, si existe | Vendedor |
Certificados de dominio e inhibición | Vendedor |
Escritura de venta y gastos de inscripción | Comprador |
Honorarios del corredor | Cada parte, según lo pactado |
La cancelación de hipoteca es un acto notarial aparte, con su propio arancel y su inscripción registral. Es un costo real del vendedor que no aparece en una venta libre. El resto de la cuenta, con los porcentajes de escritura e impuestos de Provincia de Buenos Aires, está en costos e impuestos al escriturar en Provincia de Buenos Aires.
Vender con hipoteca para comprar otra propiedad
Es el caso más frecuente: la familia creció, el crédito sigue vigente y hay que mudarse a algo más grande. Se puede hacer, pero requiere planificación en tres frentes.
El dinero. Lo que te queda después de cancelar suele ser tu anticipo para la compra siguiente. Si además necesitás un crédito nuevo, el banco va a evaluar tu capacidad de pago sin contar el crédito viejo, porque queda cancelado en la venta. Pedí la precalificación mostrando la operación completa.
Los tiempos. Lo ideal es escriturar la venta y la compra el mismo día o en días consecutivos, para no quedarte sin casa ni pagar dos veces. Cómo se arma esa secuencia, y qué cláusulas te protegen si una de las dos operaciones se demora, está en vender para comprar otra propiedad: cómo se encadenan dos operaciones.
El comprador. Si tu comprador también viene con crédito, los plazos del banco de él condicionan tu cadena. Es el escenario donde más vale tener un solo corredor coordinando las dos puntas.
El comprador también puede pagar con crédito
Nada impide que una propiedad hipotecada se venda a un comprador que paga con otro crédito. El banco del comprador constituye su hipoteca sobre un inmueble que, en el mismo acto, queda liberado de la anterior. Los escribanos lo hacen a diario.
Lo que sí exige el banco del comprador es que la propiedad sea apta crédito: título perfecto, sin deudas de expensas ni impuestos, con la hipoteca anterior cancelada en el acto. Para saber si tu propiedad califica y qué documentación te van a pedir, revisá qué documentación necesitás para vender una propiedad.
Errores que retrasan o hacen caer la venta
Publicar sin saber el saldo. Después el precio no cubre la cancelación y la operación se cae en la reserva.
No pedir la liquidación actualizada. En un crédito UVA, la de hace dos meses ya no sirve.
No avisar al banco con tiempo. Algunos bancos piden varios días hábiles para emitir el saldo y preparar la escritura de cancelación.
Firmar boleto con plazo corto. Si el banco tarda, el comprador puede pedir la resolución del boleto con la penalidad pactada.
Suponer que el escribano del comprador "se ocupa". Se ocupa de la venta. La cancelación la impulsa el vendedor.
Cómo lo trabajamos en REMAX 202
En operaciones con hipoteca vigente pedimos el saldo de cancelación antes de publicar, lo declaramos en la reserva y coordinamos con el escribano y el banco acreedor la fecha de escritura para que la cancelación y la venta salgan en el mismo acto. Si el comprador viene con crédito, sumamos a su banco a esa misma agenda. Operamos en Don Torcuato, Tigre, Escobar, Pilar y el resto de Zona Norte. Podés empezar por contarnos tu propiedad y tasarla.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía tengo el crédito hipotecario?
Sí. La hipoteca no impide la venta. El crédito se cancela con parte del precio el mismo día de la escritura, y el comprador recibe la propiedad libre.
¿Tengo que cancelar el crédito antes de vender?
No es obligatorio. Lo habitual es cancelarlo en el acto de escritura con el dinero del comprador. Cancelar antes solo tiene sentido si tenés los fondos.
¿Cuánto me queda después de vender con hipoteca?
Precio de venta menos saldo de cancelación del crédito, menos la escritura de cancelación, los certificados y los honorarios. Pedí el saldo al banco con fecha estimada de escritura.
¿Se puede vender con hipoteca UVA?
Sí. El procedimiento es el mismo. La diferencia es que el saldo en pesos cambia todos los meses con la UVA, por eso hay que pedir la liquidación actualizada cerca de la fecha de firma.
¿El comprador puede pagar con otro crédito hipotecario?
Sí. El banco del comprador constituye su hipoteca sobre la propiedad ya liberada de la anterior, todo en la misma escritura. La propiedad tiene que ser apta crédito.
Contenido informativo de REMAX 202. No reemplaza el asesoramiento de un escribano o abogado. Corredores públicos matriculados: Claudia Irene Schaer (CMCPSI 7093) y Javier Del Pos (CUCICBA 9341).
