Vender una propiedad alquilada: que se puede y que no
Se puede vender con el inquilino adentro. El contrato de locacion no impide la venta, pero acompana a la propiedad: el comprador pasa a ser el nuevo locador y hereda las condiciones pactadas.
Que cambia para el comprador
El comprador recibe una propiedad con un contrato vigente, un plazo restante y un canon acordado. No puede simplemente pedirle al inquilino que se vaya porque cambio el dueno.
Eso limita el universo de compradores. Quien busca para vivir descarta la propiedad salvo que el plazo restante sea corto. Quien busca inversion la mira con mejores ojos, porque recibe renta desde el primer dia sin periodo de vacancia.
El efecto sobre el precio
Depende de dos variables: cuanto falta del contrato y si el alquiler esta a valor de mercado.
Un contrato corto con alquiler actualizado es casi neutro. Un contrato largo con un canon quedado por debajo del mercado descuenta valor, porque el comprador arrastra esa renta baja hasta el vencimiento.
Ese calculo se hace con la logica de una inversion, no de una vivienda: la explicacion completa esta en comprar para alquilar.
Las visitas
Es el punto de friccion real. El inquilino tiene derecho al uso pacifico del inmueble y no esta obligado a convertir su casa en una casa de exhibicion.
Lo que funciona es acordar: dias y horarios fijos, aviso con anticipacion, y en muchos casos alguna compensacion. Lo que no funciona es forzar, porque un inquilino incomodo puede mostrar la propiedad de la peor manera posible sin decir una palabra.
La entrega
Si el comprador quiere la propiedad libre, hay que resolverlo antes de firmar el boleto: acordar con el inquilino la finalizacion anticipada, con lo que eso implique, o vender con el contrato vigente y que el comprador lo sepa desde el primer aviso.
Ocultarlo es el error caro. Un comprador que descubre el contrato despues de la reserva se retira o renegocia el precio desde una posicion de fuerza.
El costado impositivo
Un dato reciente que mejora la ecuacion del comprador inversor: los alquileres de inmuebles con destino casa habitacion obtenidos por personas humanas quedaron exentos de Ganancias por la Ley 27.802, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.
Como conviene salir
Con el contrato a la vista desde la publicacion, el plazo restante informado y el canon actual declarado. Eso filtra compradores en lugar de perderlos tarde, y atrae al perfil correcto. El proceso completo esta en como vender tu propiedad.
Preguntas frecuentes
Se puede vender una propiedad con inquilino?
Si. El contrato de locacion no impide la venta, pero acompana a la propiedad: el comprador pasa a ser el nuevo locador y respeta el plazo y el canon pactados.
El inquilino tiene que irse cuando se vende?
No por el solo hecho de la venta. Sigue vigente el contrato con sus plazos. Una salida anticipada se acuerda con el inquilino.
Vender alquilado baja el precio?
Depende del plazo restante y de si el canon esta a valor de mercado. Un contrato largo con alquiler por debajo del mercado descuenta valor.
Como se organizan las visitas?
Acordando dias y horarios fijos con aviso previo. El inquilino tiene derecho al uso pacifico del inmueble y no esta obligado a mostrar en cualquier momento.
Conviene avisar que esta alquilada desde el aviso?
Si. Filtra compradores desde el principio en lugar de perderlos despues de la reserva, y atrae al perfil inversor, que es el que valora recibir renta inmediata.
Actualizado a septiembre de 2026. Esta nota es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional.
